Selvsalg eller ejendomsmægler?

Hvem skal sælge din bolig, dig selv eller en ejendomsmægler?

Salg af fast ejendom kan være ret komplekst. Man skal lave markedsundersøgelse, udarbejde en professionel salgsopstilling, stå for annoncering med attraktive billeder og fremskaffe alle relevante dokumenter.  

Den primære fordel ved selvsalg er naturligvis, at det er billigere. Ved selvsalg sparer du alle dine udgifter til ejendomsmæglersalæret og markedsføringsbidrag. Men man skal have både overskud og energi for at påtage sig de ekstra opgaver, der er forbundet med et selvsalg. Det anbefales dog altid, at du får rådgivning fra en boligadvokat for at undgå fejl i forbindelse med salget, som kan ende med at koste dig dyrt.

Vælger du at samarbejde med en ekspert i branchen, sparer du tid og får større sikkerhed for et godt salgsforløb. Ejendomsmægleren ved, hvilke spørgsmål en køber typisk stiller. Han kender markedet og ved præcist, hvad forskellige forhold betyder for værdien af din bolig.

Sælger du en standard bolig, f.eks. en klassisk to-værelseslejlighed eller et nyere parcelhus med mindst to børneværelse, er prisfastsættelse ikke det store problem. Du tjekker simpelthen efter, hvad lignende boliger i området og med en identisk beliggenhed er udbudt til og hvad de er blevet handlet til.

Er din bolig lidt mere speciel i forhold til arkitektur eller beliggenhed, er det væsentligt sværere at finde en ”korrekt pris”. Du kan eventuelt købe dig til en vurdering hos en af de lokale mæglere.

Boligsalget

Man kan opdele salget af bolig i tre faser:

1.   Forberedelse af boligsalget, herunder fremskaffelse af de relevante dokumenter, udarbejdelse af salgsmateriale og annoncering,

2.      Selve salget, herunder forhandling med købere, underskrivelse af købsaftalen og berigtigelse af handlen,

3.      Overdragelse af boligen, herunder overlevering og udarbejdelse af refusionsopgørelse.

Pris

En passende salgspris er afgørende for et godt og hurtigt salg. Find hvad lignende boliger har kostet, eller pris på dem, der ligger til salg i lokalområdet.

Dokumenter

Man skal fremskaffe en del dokumenter:

• BBR-meddelelse

• Matrikelkort

• Jordforureningsattest

• Tingbogsattest og evt. servitutter

• Den offentlige ejendomsvurdering

• Pantebrev, årsopgørelse, låneoplysninger og seneste terminsopkrævning

• Isoleringsattester, dokumentation for udførte forbedringer, bygge-og ibrugtagningstilladelser m.m.

• Opgørelse over forbrugsudgifter

• Vedtægter og regnskab fra grundejerforening

• Forsikringspolicer

• Ejerskifteforsikring

• Tilstandsrapport

• Ejendomsdatarapport, inklusive ejendomsskattebillet

Husk, at sælger har ansvar for, at de informationer, du præsenterer køber for er korrekte. Det kan ende med erstatningskrav, hvis man begår fejl.

Vær også opmærksom på, at oplysningerne om areal i BBR-registret ikke nødvendigvis er korrekte. Der har tidligere været sager, hvor fx størrelsen på boligen har været forkert. Tjek også for en sikkerheds skyld, hvor meget af boligarealet, der er godkendt til beboelse.

Lovpligtig energimærkning

Der skal udarbejdes energimærke og energiplan, som viser ejendommens energimæssige stand. Det er en opgave for en energikonsulent. Man kan finde en konsulent via Energistyrelsen.

Tilstandsrapport

Huseftersynsordningen skal beskytte både køber og sælger mod økonomiske overraskelser i forbindelse med køb og salg. Som sælger, har du ansvar for husets tilstand i 10 år efter salget, men med en tilstandsrapport og en elinstallationsrapport samt en ejerskifteforsikring, som du selv betaler halvdelen af, kan du fritages for dette ansvar.

Sælgeransvarsforsikring

Huseftersynsordningen fritager dig dog ikke for alt ansvar. Et godt råd er at tegne en sælgeransvarsforsikring, som fx den Dansk Boligforsikring har udviklet. Den dækker de udgifter, som du i værste fald kan blive dømt til at betale. Det omfatter fx ulovligt udførte el- og vvs- installationer. Forsikringen er gældende i de 10 år, hvor du har ansvar for husets tilstand.

Salgsopstilling og markedsføring

Tag selv eller lad en fotograf tage nogle kvalitetsbilleder af din bolig. Saml derefter billeder, dokumenter, ejendomsoplysninger og en god beskrivelse af boligen i en salgsopstilling på internet.

Fremvisning

Når du sælger uden mægler, skal du også selv vise boligen frem til interesserede købere. Vær velforberedt og klar til at modtage de potentielle køberes ærlige vurdering af din bolig.

Oplysningspligt

Som sælger, har man en loyale oplysningspligt, hvilket indebærer, at du skal oplyse køber om alle forhold i relation til ejendommen, der kan være relevante for køberens beslutning om købet.

Købsaftalen

Købsaftalen udgør den største fare for boligejere, der selv sælger boligen. Derfor bør du søge rådgivning og hjælp til de juridiske og økonomiske aspekter af salget, når den rigtige køber er fundet. Hyr en ejendomsmægler eller en boligadvokat til at gå aftalen igennem.

Skøde

Et skøde rummer basale oplysninger om bolighandlen som navn på sælger og køber, ejendommens adresse, købesum og pantehæftelser, servitutter, den offentlige ejendomsvurdering og overtagelsesdag.

Køber har ansvaret for at udarbejde skødet efter køb af boligen, og normalt gøres det med assistance fra en advokat. Købers advokat sender derefter skødet til godkendelse hos dig. Alle skøder er i dag digitale dokumenter. Det skal derfor udarbejdes, underskrives og tinglyses elektronisk med NemID.

Når købers nye lån er tinglyste, og dine annulleret, kan købesummen frigives.

Refusionsopgørelse

En refusionsopgørelse rummer et regnskab over, hvordan udgifter og indtægter skal fordeles mellem køber og dig. Som hovedregel skal den være udarbejdet senest 30 dage efter overtagelsesdagen. Eksempler på poster i refusionsopgørelsen er: ejerskifteforsikring, låneomkostninger, hvis køber vælger at overtage dit realkreditlån, samt udgifter til fælles- og anvendelsesudgifter.